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Hallo zusammen, wir interessieren uns für ein Terrassenhaus aus den 70er Jahren. Renoviert ist nur wenig (z.B. Küchengeräte, der Maler hat sicher auch das eine oder andere Mal dran gearbeitet...).

 

Auf was wäre da besonders zu achten? Meine jetzt nicht Offensichtliches wie der Zustand der Küche, der Sanitärapparate, das Alter der Fenster etc ist. Sondern wo versteckte Mängel schlummern können.

Grade auch im Hinblick auf Feuchtigkeit. Ganz hinten dirnnen ist z.B. ein Erdkeller, d.h. nicht versiegelter Boden. Was mit Feuchtigkeit einher geht. Muss ich da auf besondere Stellen achten, um zu verhindern, dass ich ein Schimmelproblem kaufe?

 

Wie ist das mit Elektro (nur der Schaltkreis der Bäder hat FI Schutz), mit was muss man da rechnen? Und bezüglich Heizung: Es hat zwar keine Fussbodenheizung, Zentralheizung des ganzen Hauses vor wenigen Jahren neu gemacht, aber muss ich da an den Rohren etc in der Wohnung auch noch Handlungsbedarf befürchten? Wasserleitungen allgemein?

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Nun ja, heftig wird es bei einer evtl. Sanierung...  also Dämmung der Fassaden (wird vermutlich keine vorhanden sein, oder nur eine sehr dünne?) und somit der Terrrassen (= Dachfläche) und Fenster/Fenstertüren...

Wie alt sind denn die Nachbarn so im Schnitt? Wenn dies die damaligen Eigentümer sind, werden die vermutlich keine grosse Lust haben alles zu sanieren.... 

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Terrassen wurden gemacht, muss aber noch rausfinden was genau (Dichtung ja, Belag ja, Dämmung eben noch unbekannt).

Nach Plan ist hinten zum Naturboden Keller hin Doppelschale, vermutlich kaum oder gar nicht mit Dämmung.

 

Fassade die freisteht ist zur Hälfte Fenster raumhoch, noch nicht renoviert. Rahmen noch in sehr gutem Zustand, scheint besseres Material zu sein als Fichte oder so. Der Rest ist aussen verschalt, dahinter wird wohl bestimmt schon etwas, aber nicht so wahnsinnig viel Dämmung sein.

Heizkosten liegen bei 2000 bis 2500 für 170m2 Wohnfläche.

 

Im ganzen Haus fängt jetzt langsam der Generationenwechsel an. D.h. es sind noch viele drinnen, die sehr lang schon dort sind, jetzt ohne Kinder im Haus, aber es zeichnet sich ab, dass der eine oder andere in den nächsten 10 Jahren dann doch Platz für Nachbesitzer machen wird, tendenziell dann wieder jüngere Leute.

 

Ich sehe die Erneuerungen auch unter dem Aspekt Steuern sparen.

D.h. Geld zu Seite tun. Und dann in einem Jahr die Küche. Dann in einem Jahr die Nasszellen. Usw.

 

Der Zustand drinnen (Küche, Bad, Fenster, Bodenbeläge...) ist bis auf kleine Dinge gebraucht aber in Ordnung, einzig das Thema Elektro evtl, weil noch nicht komplett FI Schutz. Eine Abnahme ist im Kanton AG gemäss Makler bei Handwechsel nicht vorgeschrieben, würde ich aber machen lassen. Und wenn die mehr als Kleinigkeiten zu Tage führt, dann tendiere ich zu Elektro komplett erneuern, auf einfachem Level. Grundsätzlich will ich aber alles hinter einem FI Schutz haben, bevor da wir oder jemand anders rein ziehen.

 

Ist halt die Frage, ob die bestehende Installation gut genug ist für einen modernen FI Schutz. Chancenlos scheint es nicht zu sein, den einen kreis konnten sie ja nachrüsten, der ist bestimmt nicht von 1975.

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vor 2 Stunden schrieb pulsedriver:

Eine Abnahme ist im Kanton AG gemäss Makler bei Handwechsel nicht vorgeschrieben, würde ich aber machen lassen.

 

Makler erzählen viel, wenn der Tag lang ist. Und hier erzählt dein Makler Mist.

 

Wenn die letzte Kontrolle der elektrischen Installationen länger als 5 Jahre her ist (ordentliche Kontrollperiode ist bei Wohnbauten 20 Jahre), muss bei Handänderung eine neuer Sicherheitsnachweis erbracht werden. Diesen muss aber üblicherweise der Verkäufer erbringen und auch bezahlen.

 

https://www.google.ch/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=2&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwi5tv2qmdTWAhUpLMAKHWMvBGEQFggtMAE&url=http%3A%2F%2Fwww.bfe.admin.ch%2Fphp%2Fmodules%2Fpublikationen%2Fstream.php%3Fextlang%3Dde%26name%3Dde_185128563.pdf&usg=AOvVaw0AF1kMrufQry4FGSJeuKRo

 

Ich würde darauf achten, dass der Notar explizit in den Kaufvertrag reinschreibt,  dass der Verkäufer den Sicherheitsnachweis erbringen und allfällige Mängelbehebungen auf eigene Kosten zu veranlassen hat. Wir hatten dies z.B. so im Kaufvertrag. Es gab denn auch ein paar Kleinigkeiten, die der Verkäufer noch beheben musste.

 

P.S.: Bei den Maklern gibt es leider mehr Dummschwätzer als Profis. Die meisten haben von Immobilien eigentlich keine Ahnung, da sie auch gar nicht vom Fach sind. Gute Erfahrungen habe ich v.a. mit unabhängigen Maklern gemacht, die nicht zu einer der grossen Agenturen gehören.

bearbeitet von camello

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Danke für den Hinweis, dass das doch nötig ist.

Wer die Kosten tragen muss, ist dann wohl die andere Frage. Ich möchte nicht den Preis zahlen, den die ausgeschrieben haben. Das Objekt ist auch schon 3 Monate ausgeschrieben, scheint also nicht unbedingt so günstig zu sein, dass man sich sofort drum reisst. Denke da ist Potential nach unten. Wobei das dann weniger sein wird, wenn der Sicherheitsnachweis auf Kosten Verkäufer geht. Anderseits weiss die Verkäuferschaft eher, was da evtl von Laienhand gemacht wurde an der Installation und wieviel das evtl kosten könnte.

 

Denke die Elektrosachen sind eh ganz oben auf der Prioliste zum Neumachen. Ist halt die Frage, ob man es mit in die Finanzierung bekommt. Muss ich mal mit der Bank anschauen. Wenn das mit rein geht, wäre es schon eine Taktik, das gleich mit einzuplanen und dafür den Preis weiter zu drücken, weil sie da nichts mehr machen müssen.

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vor 3 Stunden schrieb pulsedriver:

Anderseits weiss die Verkäuferschaft eher, was da evtl von Laienhand gemacht wurde an der Installation und wieviel das evtl kosten könnte.

 

Genau das ist der Grund, weshalb der VERKÄUFER den Nachweis erbringen muss. Der Käufer kann ja nicht wissen, was da wann und wie nachträglich noch gebastelt wurde.

 

Ich würde diesen Punkt aber bei den Preisverhandlungen gar nicht ansprechen, da der Verkäufer eh zum Erbringen des Sicherheitsnachweises verpflichtet ist (siehe Dokument des Bundesamts für Energie, welches ich im ersten Post verlinkt habe).

 

Es gibt allerdings keine Pflicht, FI-Schalter nachzurüsten. Diese sind nur bei Neubauten oder im Falle einer Sanierung der Elektroinstallation vorgeschrieben. Diese Kosten wirst du also selber tragen müssen, falls du alle elektrischen Leitungen ersetzen willst. Den Sicherheitsnachweis wirds wohl auch ohne FI-Schutz geben.

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Terrassenhäuser sind doch Stockwerkeigentümergemeinschaften. Da müsste doch einiges vorhanden sein. Beispielsweise Protokolle der Eigentümerversammlung, oder wie hoch der Erneuerungsfond aktuell ist. Und schau dir das Stockweriegentümer-Reglement an.

Auch beim Bereich der im Sonderrecht steht, und vom Eigentümer allein getragen werden muss, sind sicher Unterlagen vorhanden, denn Unterhalt kann ja von den Steuern abgezogen werden.

 

Bei einer alten Liegenschaft besteht immer das Risiko, dass etwas teueres gemacht werden muss. 

 

 

bearbeitet von fipsli

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vor 8 Stunden schrieb fipsli:

Terrassenhäuser sind doch Stockwerkeigentümergemeinschaften. Da müsste doch einiges vorhanden sein. Beispielsweise Protokolle der Eigentümerversammlung, oder wie hoch der Erneuerungsfond aktuell ist. Und schau dir das Stockweriegentümer-Reglement an.

Auch beim Bereich der im Sonderrecht steht, und vom Eigentümer allein getragen werden muss, sind sicher Unterlagen vorhanden, denn Unterhalt kann ja von den Steuern abgezogen werden.

 

Bei einer alten Liegenschaft besteht immer das Risiko, dass etwas teueres gemacht werden muss. 

 

 

 

Klar ist das Stockwerkeigentum. Protokolle und Abrechnungen hab ich bereits. Das Reglement kommt noch.

Unterlagen der Eigentümer habe ich noch keine. Könnte auch evtl schwierig werden, da an alte Sachen ranzukommen, da die aktuellen Eigentümer eine Erbengemeinschaft sind.

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vor 13 Stunden schrieb camello:

 

Genau das ist der Grund, weshalb der VERKÄUFER den Nachweis erbringen muss. Der Käufer kann ja nicht wissen, was da wann und wie nachträglich noch gebastelt wurde.

 

Ich würde diesen Punkt aber bei den Preisverhandlungen gar nicht ansprechen, da der Verkäufer eh zum Erbringen des Sicherheitsnachweises verpflichtet ist (siehe Dokument des Bundesamts für Energie, welches ich im ersten Post verlinkt habe).

 

Es gibt allerdings keine Pflicht, FI-Schalter nachzurüsten. Diese sind nur bei Neubauten oder im Falle einer Sanierung der Elektroinstallation vorgeschrieben. Diese Kosten wirst du also selber tragen müssen, falls du alle elektrischen Leitungen ersetzen willst. Den Sicherheitsnachweis wirds wohl auch ohne FI-Schutz geben.

 

Das steht aber doch gar nicht in dem Dokument. Es steht drinnen, dass der Eigentümer verpflichtet ist, den Nachweis zu erbringen. Es steht aber nicht drinnen, dass dieser Nachweis  vor dem Verkauf zu erbringen ist. Sondern nur ungenau "bei Handänderung". Das kann also kurz davor, oder kurz danach sein. Je nach dem ist der Eigentümer eben ein anderer.

Ich werde das Thema sicher nochmal ansprechen. Wenn sie da komplett sperren, werde ich deswegen aber sicher nicht auf den Kauf verzichten, sondern halt 5000 oder 10'000 nochmal abziehn von dem was ich zahlen will. Wenn ihnen das dann zu wenig ist, OK, dann wird es nichts.

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Nochmal eine Frage in die Runde: Jetzt haben wir so viel über Elektro geredet. Ist das wirklich das einzige, was da an Verstecktem drohen kann? Ich meine, Elektro ist zwar nicht ganz billig, aber auch nicht das teuerste, was an Renovationen ansteht. Die Fenster neu machen wird in dem haus wegen der vielen raumhohen und Türen wohl eher über 30'000 kosten, eine Erneuerung der Elektro Installation kommt, wenn man nichts hinzufügt sondern nur erneuert, ja wohl kaum auf solche Dimensionen, grade wenn die Rohre noch taugen und nur neue Drähte rein kommen. Extrem teuer wird eine Elektro Erneuerung erst dann, wenn man zusätzliche Steckdosen machen lässt inklsuive Schlitzen der Wände, zusätzliche Multimedia Anschlüsse etc.

Also: Elektro anschauen lassen, sonst nichts, was einen Fachmann bräuchte? Dann würde ich evtl einfach mal schauen, ob ich mit einem Elektriker das ganze kurz anschauen kann, grade wenn sie sich weigern sollten, den Nachweis auf ihre Kosten sicherzustellen.

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