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Hallo miteinander

 

Wir haben möglicherweise Land in Aussicht. Vorgängig haben wir uns schon einige Gedanken gemacht, wie unser Traumhaus ungefähr ausschauen könnte. Beim Blick in verschiedene Zonenreglemente muss man aber relativ schnell feststellen, dass dies nicht immer ohne weiteres möglich ist. Erst recht nicht wenn man bei der Baulandsuche kein Wunschkonzert hat. Das alles stimmt, über Bauform, ÖV/Autobahnanbindung, Sicht etc., mehr oder weniger eine Illusion:-)

Nun habe ich mal das Zonenreglement der Gemeinde angeschaut, die Parzelle wäre in der Zone W1, wobei mir erstmals bewusst wurde was die Zone W1 gegenüber der W2 bedeutet.

 

Die Eckdaten für die Zone sind:

Vollgeschosszahl: 1

Max. Bebauungsziffer: 25%

Max. Nutzungsziffer: 23%

Max. Sockelgeschosshöhe: 3m

Max. Fassadenhöhe: 3.8m

Max. Gebäudehöhe: 7m

Max. Gebäudelänge: 24m

Zulässige Dachformen: praktisch alles. Satteldach, Walmdach, Mansardendach, Flachdach, Pultdach, Tonnendach

Dachneigung: frei

Dachaufbauten: zulässig

Zul. Dachform für An- und Nebenbauten: frei

 

Nach Sichtung des Reglements kann man eigentlich ein Flachdach und Pultdach schonmal vergessen, wenn man nebst dem EG noch ein OG haben möchte, sehe ich das richtig? Aufgrund der Fassadenhöhe von 3.80 ist nur ein Vollgeschoss möglich, und, möchte man flach bauen, ein Attikaaufsatz mit den entsprechenden Regeln.

Die lauten, "Höhe der aufbauten darf ab Oberkante Decke bis Oberkante Dachkonstruktion maximal 3 Meter betragen. Die geschlossenen Bauteile der Aufbauten müssen dann wiederum um das Mass der Höhe hinter der Fassadenflucht liegen. Somit auch max. 3 Meter. Zwei Seiten des Aufbaus darf fassadenbündig sein.

 

Wenn ich das richtig sehe verliert man natürlich mit solchen Aufbauten einige Quadratmeter im Vergleich zu wenn man ein zweites Vollgeschoss bauen könnte. Ebenfalls verliert man gegenüber einem Satteldach den äusseren Teil (2-3 Meter) welcher zur Dachkante abfällt.

 

Unser Wunsch ist eigentlich ein Obergeschoss welches grosszügig mit Fenster ausgestattet werden kann und möglichst wenig Dachschräge bietet. Deshalb sind wir nicht all zu sehr begeistert von Satteldächern (ausser sie wären relativ flach, was aber wohl 2 Vollgeschosse voraussetzt) welche, bei einer Fassadenhöhe von 3.80 Meter, wohl relativ steil abfallen. Unser Traum wäre eigentlich ein aufgesetztes relativ flaches Walmdach gewesen, wo man an allen vier Fassaden im OG gut Fenster platzieren könnte. Dürfte aber auch hier wohl nur mit 2 Vollgeschossen möglich sein, analog Flachdach.

Nun stellt sich uns die Frage nach Ideen.

Was sollte unser Haus bieten:

5.5 Zimmer, 2 Badezimmer (Eltern- und Kinder), vorzugsweise keine Zimmer im UG . Der Höhenunterschied der Parzelle ist relativ gering, ich schätze ihn auf 1.5-2 Meter. Die Parzelle ist +/- 500m² und ziemlich quadratisch.

Preis des Grundstücks wird sich auf ca. 400t zubewegen. Gesamtbudgtet wäre um die 1.25Mio.

Ursprünglich war die Vorstellung 3 Zimmer im OG, mit zwei Bädern; Wohnzimmer/Küche und ein Bürozimmer sowie Gäste-WC im EG.

 

Hat jemand ähnliche Erfahrungen gemacht mit Kompromissen in einer W1 Zone und hat gute Tipps wie diese trotzdem mit, ich nenne es mal modernem Bauen, zufriedenstellend gelöst werden können? Mit speziellem Augenmerk auf geringe/Verzicht Dachschräge und genügend Fenstern mit möglichem Verzicht auf Dachfenster.

Das Thema Zonenreglemente ist für mich unvorstellbar engstirnig, ich kann so etwas heutzutage nich mehr nachvollziehen. In der Gemeinde gibt es direkt neben der W1 Zone eine W2 Zone, dort ist aber null freier Platz, leider. Wieso hier jahrzehntelang alles ohne Lockerung beim Alten bleiben muss verstehe ich nicht. Auch ein Satteldach erreicht eine vergleichbare Höhe, oder sogar noch höher, als ein 2 geschossiges Haus mit Flachdach oder Walmdach. Aber in diesem Bereich etwas durchzusetzen ist sogut wie unmöglich.

 

vielen Dank.

bearbeitet von grm

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vor 27 Minuten schrieb grm:

Nach Sichtung des Reglements kann man eigentlich ein Flachdach und Pultdach schonmal vergessen, wenn man nebst dem EG noch ein OG haben möchte, sehe ich das richtig?

Ja, das siehst du richtig, ein OG ist ein Vollgeschoss (...im Gegensatz zum Dachgeschoss bzw. Attika),  und dies ist in Bauzone W1 nicht zulässig. Die "1" in W1 steht für Anzahl zulässiger Vollgeschosse.

 

Da es zur Zeit noch schätzungsweise so viele Baureglemente wie Gemeinden gibt, wäre es von Vorteil zu wissen um welche Gemeinde es sich handelt. 

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In erster Linie geht es erst einmal um Begriffsbestimmungen, z.b "wie ist ein Vollgeschoss definiert". Denn dies kann je nach Bauordnung, oder anderer, kantonaler Bestimmungen durchaus differieren. Wenn deine Gemeinde schon die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB)

umgesetzt hat, gelte diese Bestimmungen. Dachgeschosse sind für gewöhnlich keine Vollgeschosse, somit wären für dich die Gebäudemasse relevant.

 

PS. Du kannst z.b beim Dach einen Kniestock von 2 m Höhe machen, und es wäre immer noch kein Vollgeschoss nach IVHB. Somit wäre nahezu jede Dachform möglich. Die Gesamtmasse müssen natürlich beachtet werden.

 

Gruss Pit

bearbeitet von pitw
PS: angehängt

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Vielen Dank für die Erläuterung. Ich werde dies mal bei der Gemeinde abklären, ob gem. IVHB vorgegangen wird.

Beim Satteldach/Walmdach verstehe ich die Fassadenhöhe so, dass es sich dabei auch um den Teil der Fassade handelt der unter dem Dachvorsprung "verschwindet". Da könnte es natürlich mit einem hohen Kniestock relativ schwierig werden bei einer maximal vorgegebenen Fassadenhöhe von 3.80 Meter.

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Da gebe ich dir recht. Es ist mit diesen Vorgaben wirklich knifflig. Ich denke nicht, dass die Gemeinde schon nach IVHB vorgeht, da sie Begriffe verwendet werden, welche darin nicht enthalten oder vorgesehen sind. Somit musst du dich eh nach den Aussagen der Gemeinde richten. Am einfachsten ist es,wenn du vorab einige händische Schnittzeichnungen anfertigst. Dies erleichtert dann die Erklärungen beim Bauamt.

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Grundsätzlich ist es eben so, dass wir zwar aktuell einen Ansprechpartner haben, dass Bauland aber nicht ausgeschrieben ist (da sind wir direkt mit dem Eigentümer im Gespräch, davon weiss auch unser Ansprechpartner noch nichts). Ich möchte hier ungern vorgängig Haie anlocken, dass Business ist nunmal einfach ein Haifischbecken. Bevor das Grundstück natürlich gekauft wird möchte ich aber schon mehr oder weniger wissen was möglich ist. Somit ist es wohl am Besten das Bauamt aufzusuchen. Das Zonenreglement der Gemeinde ist von 2007, meiner Meinung nach deutet da noch nichts auf IVHB hin.

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Alternativ könntet ihr auch einen Architekten beauftragen, eine Machbarkeits- oder Vorstudie zu erstellen. Das muss nicht teuer sein und auch nicht in die Details der Raumeinteilung gehen, kann euch aber eine Idee bzgl. der Möglichkeiten geben. Zudem kennt ein Architekt die Stolpersteine in solchen Reglementen und kann neutraler Kontakt mit einer Bauverwaltung aufnehmen ohne gleich schlafende Hunde zu wecken.

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Hallo grm

 

Dein Vorteil.... da kommt, oder ist, auch kein grösseres Gebäude welches Dir die Sonne versperrt :)

 

Entscheidend sind hier die klaren Höhenvorgaben.

Wand-- bzw. Fassadenhöhe... genau, die geht entlang der Wand, gemessen durch das Dach bis zu dessen Oberkante (in Flucht der Wand gesehen). Und beginnt... das ist dann ggf. noch so ein Punkt der mit dem Bauamt besprochen werden kann..... entweder an einer festgesetzten Höhe, oder/oft ab gewachsenem Terrain..  ist das eben, ist es klarer. Ist die Parzelle geneigt wird das Mittel errechnet.

Also viel, gerade bei der max. Firsthöhe (Dach), ist da nicht an Kniestock drin.

Je nach Grenzabstände, persönlichen Wünschen in Bezug auf den Grundriss, bietet sich zum Maximum meist ein schmalerer Grundriss (Giebelseite) an, bei dem man dann die Firsthöhe, Kniestockhöhe in Verbindung mit der sich daraus ergebenden Dachneigung ausreizen kann.

Wenn sich daraus ein "längliches" Haus ergäbe, kann man zur Verbesserung der Nutzung im DG, dann ja noch die erlaubten Dachaufbauten machen (z..B. Dachgauben/Lukarnen).

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Als Raumplaner meine ich, dass die meisten W1-Zonen ausgedient haben. Wenn nicht eine Hanglage oder andere örtliche Gegebenheiten eingeschossiges Bauen sinnvoll erscheinen lassen, so gibt es keine Daseinsberechtigung mehr für W1-Zonen. Früher wollte man gewisse Siedlungsbereiche (Siedlungsränder, usw.) bewusst tief halten und dünn besiedeln. Heute muss man nicht mal unbedingt von Verdichtung sprechen (wobei dies natürlich auch immer mehr kommt), alleine schon der Umstand, dass Bauland knapp ist, spricht für eine Erhöhung der Nutzung und somit auch für zwei- oder mehrgeschossiges Bauen.

 

Will sich also eine Gemeinde noch weiter entwickeln - und das wollen sie alle - so muss sie sich (auch) nach innen entwickeln. Bestehen die erwähnten örtlichen Gegebenheiten nicht, so wird jede W1 früher oder später aufgezont. So gesehen ist deine Parzelle ein echtes Spekulationsobjekt. Raumplanung ist allerdings ein langwieriges Geschäft, eine Planung hat jeweils einen Horizont von zehn oder mehr Jahren. Wenn nicht bei der nächsten, dann bestimmt bei der übernächsten Revision besteht also Hoffnung auf eine Aufzonung - ausser die Parzelle liegt am Hang oder ähnlich.

 

Ich würde sogar soweit gehen und dir empfehlen, dass du bei der Planung deines Gebäudes (vor allem bei der Statik und bei der hausinternen Erschliessung) darauf achtest, dass du dein Haus später mit erträglichem Aufwand aufstocken kannst. Dazu würde sich vielleicht ein EG massiv mit Flachdach und aufgesetztem Attika in Leichtbauweise eignen.

bearbeitet von postit

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