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Hallo zusammen
Nur der Vollständigkeit halber: unser Bauland ist ebenfalls W1. In unserer Gemeinde, Niederwil im Aargau, dürfen wir in dieser Wohnzohne 2 Vollgeschosse + Attika/Dachgeschoss bauen. Die Ausnützungsziffer beträgt dabei 40%... also gibt es beachtliche Unterschiede je nach Gemeinde.


Gesendet von iPhone mit HausGartenLeben

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„W1“ ist eine variable Bezeichnung, die üblicherweise für eingeschossige Wohnzonen verwendet wird. Es darf unter dieser Bezeichnung aber auch eine mehrgeschossige Zone definiert werden.

Ein Beispiel: Eine Gemeinde hatte eine eingeschossige Wohnzone und nannte diese wie üblich W1. Bei einer späteren Revision wurde nur das Reglement überarbeitet, nicht aber der Plan. Im neuen Reglement werden nun auch zweigeschossige Bauten in der „W1“ zugelassen. Da der Plan nicht revidiert wurde, heisst die Zone nun immer noch „W1“, es dürfen aber darin zweigeschossige Bauten errichtet werden. Dies ist durchaus möglich und zulässig, da „W1“ eben nur eine Bezeichnung (Variable) und kein selbstsprechender Begriff ist.


Gesendet von iPhone mit HausGartenLeben

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Das ist mir auch aufgefallen, dass es sich hier um eine reine Bezeichnung handelt. Bei der Nachbarsgemeinde z.B. gibt es keine maximale Fassadenhöhe sondern nur eine maximale Gebäudehöhe, obwohl auch da eine W1 Zone mit einem Vollgeschoss reglementiert ist. Aber dort kann man dann wohl den Kniestock ziemlich ausreizen. Wir haben uns entschieden unseren Ansprechpartner damit vertraut zu machen, ansonsten ist das ein sehr waghalsiges unterfangen. Zumal das Bauamt in Baselland an, wie soll man es bezeichnen, ich nenne es mal Mühseligkeit, kaum zu übertreffen ist. Die Landpreise sind leider in dieser Region jenseits von gut und Böse. Aber damit haben wir uns abgefunden, so ist es nun mal, ändern lässt sich dies nicht. Schlussendlich muss man für sich die Kompromisse abwägen. Bei uns ist er weniger Land, dafür eine gute Anbindung ans ÖV-Netz und Autobahn. Das heisst schnell mal, dass man sich gut 1/3 bis 1/2 Land davon leisten kann gegenüber einer abgelegenen Gemeinde.

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Lieber Matia

 

Also 23% bei 500m2 Bauland bedeutet 115m2 Bruttowohnfläche im Vollgeschoss. Dazu kommen aber noch die "ausnützungsprivilegierten Flächen" im allfälligen Untergeschoss (hier nicht wahrscheinlich) und im Dachgeschoss. Theoretisch könnten so noch einmal soviel Quadratmeter zusammenkommen, wie im Vollgeschoss. In diesem spezifischen Fall dürften sich möglicherweise um die 140-150m2 Wohnfläche realisieren lassen, was bei richtiger Konzeption für 5.5-Zimmer in anständiger Grösse durchaus ausreichend ist.

 

Lieber grm

 

Ansonsten kann effektiv nicht viel ausgesagt werden, da die Rahmenbedingungen von Kanton zu Kanton und Gemeinde zu Gemeinde unerschiedlich sind. Aber eben, für solche Fragen gibt es ja regional tätige Fachleute, welche zu "günstigen Konditionen" befragt werden können. Denn jeder halbgescheite EDV Berater kostet mehr als ein ausgewiesener Baufachmann. Von Juristen wollen wir schon gar nicht reden. Aber ein wie Du möchtest "modernes Haus", sollte auf alle Fälle realisierbar sein.

 

Lieber Goldlabel

 

Zur Feststellung von , dass 800 Fr./m2 ungeheuerlich sind können wir Zürcher nur müde lächeln. Das wäre bei uns (fast) im ganzen Kanton ein richtiges Schnäppchen!

 

Viel Erfolg wünsche ich grm. Denn nur schon ein Grundstück zu bekommen ist meist das grösste Kunststück beim Hausbau.

 

herzlicher Gruss, Urs Tischhauser

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Betreffend der Nutzungsziffer steht, wie von Urs Tischhauser geschrieben:

 

Die Nutzungsziffer bestimmt in Prozenten das Verhältnis der Nutzfläche zur massgebenden Parzellenfläche. Nutzfläche = Summe aller Vollgeschossflächen.

Nicht zur Nutzfläche werden gerechnet:

- offene Bauteile wie Hallen, Wohnbalkone und dergleichen

- Dach- und Sockelgeschossen, auch wenn sie zu Wohnzwecken ausgebaut werden

- weitere nutzungsfreie Bauten und Bauteile gemäss § 11 ZR

 

Beim Kapitel Dachaufbauten bei Flachdächern / Attikageschossen steht:

1) Die Höhe der Aufbauten darf, gemessen ab OK Decke des obersten Vollgeschosses bis OK Dachkonstruktion des Aufbaues, maximal 3.0 m betragen.

2) Die Fläche der Attikageschosse inklusive technischer Anlagen darf maximal 50% der Fläche des darunter liegenden Geschosses betragen. Für die Flächenberechnung sind nur die geschlossenen Geschossteile zu berücksichtigen.

3) Die Attikageschosse dürfen auf maximal zwei Seiten mit der darunter liegenden Fassade fassadenbündig angeordnet werden.

4) Die nicht fassadenbündigen geschlossenen Bauteile Bauteile der Aufbauten müssen um das Mass ihrer Höhe hinter der Fassadenflucht liegen.

5) Zusätzlich zur Fläche der Attikageschossen dürfen pro Wohneinheit im Attikageschoss maximal 15m² überdacht werden.

 

Somit errechne ich bei +-/500m² eine Nutzungsziffer von 115m², wobei die Bebauungsziffer von 25% ja maximal 125m² zulässt. Keine Ahnung ob dann 115m² Nutzfläche realistisch sind. Dann dürften ja die äusseren Gebäudewände maximal 10m² schlucken. Zusätzlich Attikageschoss mit maximal 58m² ergibt dies ca. 173m². Zählen bei der Berechnung der Nutzungsziffer auch Dinge wie Eingangsbereich, Bad, Reduit (davon steht jedoch in besagtem §11 nichts)? Ich denke grundsätzlich kann man mit der Grösse schon was anfangen. Extrem riesig muss es nicht werden, geplant ist eigentlich auch vollunterkellert. Schlafzimmer/Büro mit je ca. 13,5m² reichen. Zwischen Elternzimmer und Badezimmer noch eine Ankleide wäre schön. Jenachdem könnte es wohl mit der Vorstellung von 3-Zimmern, 2x Bad und Ankleide im Attikageschoss etwas knapp werden. Allenfalls im EG zwei statt ein Zimmer oder ein Badezimmer für die Kinder im EG statt im OG. Aber dafür gibt es ja Architekten mit Erfahrung:-)

 

Vielen Dank für die bisherigen wertvollen Beiträge.

bearbeitet von grm

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Am 9.11.2017 um 21:23 schrieb Goldlabel:

345Fr /m2 mit Fernsicht.

Hoffe, nicht mit Fernsicht auf die Autobahn? :D 

 

Im Ernst: Auch hier am Bodensee wären CHF800/m2 inzwischen schon beinahe ein Schnäppchen, wobei man dann auf Seesicht verzichten muss...

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