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Hallo Zusammen

 

Vielleicht ist es eine gaaanz  ganz blöde Frage.  Aber finde nirgendwo einen Antwort darauf.

Kann man obwohl man schon Schulden für ein zweites Eigenheim hat neue Wohnung/haus kaufen?

 

Zur Detail:

Mein Papa pensioniert dieses Jahr und würde gerne mit seinem Pensionsgeld eine Wohnung für sich kaufen. Da er aber schon so alt ist, kriegt man ja keine Hypothek von der Bank? (stimmt es??).

Also hat er sich überlegt, eine Wohnung auf meinen Namen zu kaufen und darin zu leben. Quasi er lebt in meiner Wohnung. So muss er nur Hypothekzinsen monatlich zahlen, welche definitiv weniger als Mietkosten für die gleichgrosse Wohnung sein werden.

Problem ist: Ich habe schon mein Eigenheim mit Schulden. Ich sehe in meiner Umgebung immer wieder Menschen die ein zweites sogar, drittes Eigenheim leisten, obwohl sie für erste Eigenheim Schulden haben. Also sollte es doch irgendwie funktionieren. Aber,  Ich verstehe nur überhaupt nicht wie das geht.  

 

Habt ihr mir einen Rat?

Danke und Liebe grüsse

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Auf die eigentliche Frage kann ich dir leider keine Antwort geben. Möchte aber folgendes anmerken: Die Hypo-Zinsen entsprechen bei weitem noch nicht den Vollkosten für eine eigene Wohnung / ein Eigenheim. Du hast nicht nur die vollen Nebenkosten zu tragen sondern solltest beispielsweise auch noch Kapital ansparen für kommende Renovationen, und unter Umständen musst du auch noch amortisieren. Gerade in Zeiten extrem tiefer Hypo-Zinsen können die zusätzlichen Beträge, die man dafür aufwenden / ansparen sollte, die Kosten der Hypozinsen um ein Mehrfaches übersteigen.

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Dein Vater hat sich das ja schön ausgedacht.

 

Prinzipiell kannst du natürlich soviel Eigentum auf Schulden kaufen, wie du möchtest. Nur die gesamte Tragbarkeit muss gegeben sein. In wiefern aber eine Miete (nicht nur die Hypozinsen) deines Vaters einberechnet wird, musst du mit deiner Bank klären.

bearbeitet von Matia

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Ich kenne diese Variante ebenfalls nicht aus persönlicher Erfahrung... auch von mir daher der Rat, führe entspr. Gespräche mit der Bank, ggf. Notar und Deinem Steuerberater.

Letztlich wäre (muss) die Wohnung ja wohl als Einkommen gesehen und eingestuft werden. Im Prinzip müsste da wohl Dein Vater eine gewisse Miete an Dich zahlen, die dann in die Finazierung einfliessen würde. Aber wohl auch Einnahmen darstellen würden.

Eigenkapital müsste ja zudem auch vorhanden sein... das könnte natürlich Dein Vater beisteuern (Geldgeschenk oder Erbe....??)... aber was passiert wenn Dein Vater versterben würde, oder als Pflegefall in eine entspr. Einrichtung müsste? Was passiert dann mit Deinen monatlichen Belastungen, mit der Wohnung als solche? Ob Dich dafür Dein Vater ggf. mit einer Risikolebensversicherung absichern könnte, hängt wohl davon ab, ob er gem. seinem Alter eine solche noch erhalten würde, ggf. was sie dann monatlich kosten würde??

Zudem wäre dann wohl noch die Frage nach weiteren Erben? Falls es solche gäbe sollte dies vorab auch geklärt sein.

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Ob dein Vater noch eine Hypothek erhält, hängt von der sog. Tragbarkeitsrechnung ab; die Wohnkosten insgesamt dürfen max. 1/3 des Haushaltseinkommens beanspruchen. Sollte dein Vater neben der kapitalisierten Pension nur noch die AHV beziehen, könnte das knapp werden. Hat er ausserhalb des Pensionskassenkapitals noch ein Vermögen von ca. 1 Mio., wird das hingegen zu ca. 5-8% zum Einkommen zugeschlagen. So oder so müsste er sich von einer Bank oder Versicherung beraten lassen. 

 

Beim zweiten Eigenheim gelten andere Finanzierungsregeln, zum Beispiel darf die 2. oder 3a Säule nicht belastet werden und der Anteil Eigenkapital muss +/- 50% betragen, je nach Bank oder Versicherung, zudem muss amortisiert werden, zu 1-2% mindestens. Bei der Tragbarkeitsrechnung wird die Hypothekenbelastung des ersten Eigenheims mit eingerechnet, neben Haushaltseinkommen und Vermögen. Eine dauerhafte Vermietung des Zweitobjektes führt dabei zu einer besseren Beurteilung in der Gesamtrechnung als z.B. die temporäre Vermietung als Ferienwohnung. Bedenken musst du zudem, dass die Miete, die dein Vater dir bezahlt, bei dir als Einkommen versteuert werden muss.

 

Aus steuerlichen Gründen haben übrigens viele Ferienheimbesitzer das erste Wohneigentum mit einer Hypothek belastet, so wie deine Bekannten in der Umgebung. Entscheidend wird sein, wie hoch diese Belastung bei dir ist, da dies, wie gesagt, in die Tragbarkeitsrechnung mit einfliesst. 

 

Hier ein Beispiel zu den Bedingungen. Aber um ein Gespräch bei der Bank wirst du nicht herumkommen ;) 

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Grundsätzlich bekommt dein Papa durchaus eine Finanzierung und du kannst hunderte verschiedene Liegenschaften kaufen.


Finanzierung bei "Pensionären" ist insoweit schwieriger, dass grundsätzlich keine 2. Hypothek gewährt wird (also muss mind. 1/3 des Kaufpreises/Verkehrswert aus Eigenmittel bezahlt werden) und da das Einkommen halt im Normalfall tiefer ist als vor der Pensionierung (dadurch Zins von 4/5 % welcher jeweils für die Kalkulation gilt + Nebenkosten, oft höher als 1/3 des Einkommens) kann es problematisch werden.

 

Eine zweite (dritte/vierte/...) Wohnung/Haus kaufen ist durchaus möglich, die Bank macht einfach die "Vollkostenrechnung" auf alle Liegenschaften; sprich dein Einkommen muss mind. 3 x höher sein als die kalkulatorischen Kosten (5 % Zins auf allen Hypotheken, Nebenkosten für alle Liegenschaften, allfällige Amortisation ABZÜGLICH Mieteinnahmen à obwohl da gibt es je nach Bank leichte Unterschiede bei der Berechnung).

Gewisse Banken werden dann zusätzlich die Einzelrechnung machen, ob die möglichen Mieteinnahmen (nicht zwingend die aktuellen, da kann man ja auf "Familienpreis" verweisen) die Vollkosten nur der Wohnung (Zins/Amo/NK) decken.

 

Das zweite Problem werden eventuell die Eigenmittel sein. Auch bei der zweiten Finanzierung musst du mindestens 20 % Eigenmittel bringen (sollte es gar als Ferienwohnung bewertet werden wie Susann schreibt, dann mind. 35 % und regelmässige Amo. bis 50 %; aber das glaube ich kaum, da du die Wohnung ja dauerhaft vermietest à da gelten in der Regel dieselben Regeln wie bei der Erstfinanzierung). Diese Eigenmittel dürfen aber nicht einfach so komplett von deinem Vater kommen, da gibt es seit einigen Jahren strengere Vorschriften, dass mind. 10 % aus "harten" Eigenmitteln stammen müssen à heisst diese musst DU aufbringen (Pensionskasse und 3a kannst du für die Wohnung auch vergessen, da nur für selbst bewohntes Wohneigentum möglich); dazu wäre eine mögliche Lösung eine Schenkung oder ein Erbvorbezug aber NICHT ein (rückzahlungspflichtiges) Darlehen von deinem Vater an dich.

 

Ich würde mir das ganze an deiner Stelle gut überlegen... was passiert wenn dein Vater nicht mehr in der Wohnung leben kann? Willst du Vermieter werden? Lohnt sich das (nicht nur finanziell, auch ev. Ärger/Aufwand)? Kannst du die Wohnung einfach wieder verkaufen? Ev. mit Verlust?

 

Aber sollte es effektiv in Frage kommen wird wohl kein Weg am Gespräch mit deiner Bank vorbeiführen

bearbeitet von Domi

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